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我们需要什么样的房产中介

文字:[大][中][小] 2014-6-10    浏览次数:774    

       近年来,房地产市场的蓬勃发展促进房地产中介市场繁荣,中介成为消费者购房买房的重要途径,然而中介市场存在着一些霸王条款、恶性竞争、阴阳合同等不和谐现象,严重影响了行业公信力。与此同时,互联网的发展已经给零售、出租车、旅游等行业都带来了一些新变,网络时代会给门店式的经营模式带来什么样的影响,房产中介行业又面临着哪些机遇与挑战?

  摆一张桌子就能做业务

  主持人说

  目前石家庄中介市场情况怎么样?中介机构的发展中有些什么问题?

  大家说

  王会占:就我们周边的环境来看,目前这个市场还处在一个发展阶段,一些大的中介做得还是比较规范的,但是也有一些小的中介公司。这个行业入行门槛低,小中介公司整体素质不高,规模小,一张桌子、一把凳子就能做业务,也不需要什么资质,所以也没有职能部门的监管,总的来说是不规范的,而且从业人员参差不齐,还涉及赚取差价和避税等负面情况。

  王静:我从2003年底到2004年初开始从事二手房(买卖),到现在有将近12年的时间,经历了房地产市场的起伏过程。我感觉,中介机构的竞争越来越趋向于正向的竞争。去年发生的大型中介公司跑路事件给做了好多年的老牌经纪公司带来了恶劣影响,问题根源在于监管不到位,一些房产中介公司可能连备案证等基础的东西都没有,但每次检查首当其冲却是我们这些正规的公司。目前市场还不是特别健康,我做得特别好的这些公司,被那些所谓的电商或者置业公司(所影响),但没有一个政策性的东西去约束他们,随便就撬了单,明显有一些恶性竞争。

  赵二田:房地产交易市场从新房主导市场一定会到存量房主导市场。现在石家庄的新房跟二手房的交易量,原来是4:1,现在基本上是1.5:1或者是2:1,今年存量房交易应该每个月的交易量在2500套到3000套左右,这个交易量还是不低的。石家庄中介市场还处于中早期阶段,目前主流的中介公司有7家,正大、国大是属于第一梯队的。第二梯队有5家,就是1+2联合不动产、21世纪、舒心家园、永佳、创联,这7家企业相对来说属于传统的企业,并且都是本地企业,做的时间相对比较长,除了创联才一年多,其他的企业都是10多年以上,国大有六七年的时间。

  张彦峰:我们搞过一个调查,石家庄70%的受访者还是特别相信中介的。省消协的房地产行业的投诉也在我们这儿,实事求是地讲,投诉中介的很少,主要是收费纠纷比较多,就是像这种买卖房子交了押金和定金不想买了,能不能退了。我感觉中介确实处在一个转型的阶段,不管是发展阶段的转型也好,还是互联网冲击下的经营管理模式的转型也好,确实需要改变。中介行业相对规范,就是监管少,这个监管确实非常少,很多经营活动就是自发的。

  经纪人职业化之路有多长

  中介行业的从业人员是个什么工作状态?从事房产经纪,有什么要求没有?

  王君宝:石家庄现在大概有1万多名经纪人,每月成交2000多单,一个经纪人平均下来4个月成交一单,一些优秀的经纪人可能每月都有成交。我们为社会提供了2000多个就业岗位,每年招收的大部分是应届毕业生,培训上企业投入了很多,但这个行业就是这样,生存压力很大。

  赵二田:中介乱象和从业人员素质有关系,我们也在努力提高入行门槛。这个行业经纪人的成长速度偏慢,因为房屋交易和商品不一样,经纪人在操作的过程当中,需要有大量的对于房屋本身的理解、对于地块的理解、对于房地产市场发展的理解、对于客户需求的理解等,要服务过大量的客户。这个行业存在的问题就是经纪人社会地位很低,很多人不愿意从事这个,成长周期又较长,企业当中有学院也好还是有培训机构也好,来整个推动经纪人发展的还少。经纪人的职业化道路推动得不明显。持有全国经纪人的牌照的人很少,其实严格地讲,公司注册必须按照《全国经纪人管理办法》,必须有全国经纪人资格证和协理证才能执业。

  王静:我们都有自己的商学院,会对新入职的员工进行培训。

  我们的中介费到底花在哪了?

  有中介跑路的,也有中介将顾客房产证抵押贷款的,还有中介签霸王条款的,现实中这样的事情不少见,消费者该如何应对?

  刘曙光:其实中介提供的服务,按照《合同法》法律术语叫作居间合同,就是提供居间的媒介,来促成交易。法律规定,居间促使这个交易完成了可以收钱,如果没有促成的话,这个费用是不能收的,但是可以额外收取活动费用。在我经历的案子中,合同定的格式条款都对中介比较有利,比如是否促成都要收款,而且违约金约定得也比较高,按照法律的规定过高或者过低的话,到仲裁或者到法院那还会进行调整。首先中介公司应该把合同规范好。

  中介行业恶性竞争很严重,不仅仅是公司与公司之间的恶性竞争,还是公司门店之间的竞争。我还是倾向于选一家比较大一点的中介公司,签订正规的合同,事无巨细都要详细搞清楚。包括我在买房时,有些条款是不在合同中加的,比如说多长时间卖房人就要清房或者清户口等等,所以提醒买房者和卖房者,你认为重要的内容应该在补充条款中详细讲清楚。

  李子昂:仲裁简易程序是两个月的审限,普通程序是4个月的审限,而且是一裁终局,这样会比较快解决纠纷。

  王君宝:带客户看房的时候,所有的东西都进行告知,但可能有的同行公司就会打电话说我们这儿便宜,来我们这儿吧,客户就以各种理由违约,我们也很无奈。

  王静:很多客户认为买房交了很多中介费,不值,其实中介在交易链条中起的作用很多。我们的工作很多时候为客户和房主挽回了很多损失。举一个例子,这个房屋本身产权在查的时候没有什么问题,如果涉及提前还贷,专业的中介公司就会去房管局查档案,查这个房子是不是处于冻结状态,如果找一家不专业的公司,把贷款还了,房子还处于延后冻结的状态,立马被冻结了,客户可能会造成损失。整个链条很长,从看房子的匹配环节到交易、签约,包括完成过户、以后的房屋交接,大的经纪公司做得比较多。

  假房源成网络时代行业痛点  

  我们看到在互联网时代,一些传统的行业比如零售、旅游等都受到了不少影响,也带来了很多新的变化。房产中介行业会不会面临一些新的机遇和挑战?  

  刘曙光:我认为互联网只是一种媒介,通过互联网来认识房源,具体还要线下进行交易洽谈,尤其房子属于大的商品,甚至可能关系到一辈子的积蓄,还是要实地考察的。对普通老百姓(603883,股吧)来讲,怎么样签合同是一个重点。

  赵二田:这个行业有几个痛点。针对客户来讲,第一个就是房源的重复率,假房源太多,现在很多人通过互联网来搜房源,比较方便,但最大问题是假房源太多,很多图片和房屋细节信息不真实。第二个问题就是这些中介公司未形成大量的数据,现在都在讲O2O,没有大数据的支撑,所谓的O2O都是假的O2O,真正的是要实现线上交易。都在说互联网+,现在都是+互联网。我觉得现在房地产的电商都是伪电商,没有一家在网上能实现交易的,并且有多少有网上支付的牌照?没有!

  张彦峰:我们的调查发现60%投诉都是关于重复房源,这可能不是中介的问题,这就需要行业加强数据的整合和规范,需要在这方面做一些工作。我认为,加强中介行业的发展,需要加大正面的宣传力度,依托消协的职能建立投诉曝光的机制,还要提供一些法律服务,做好培训和诚信评价体系,加强政策的研究力度。作为互联网+的房产中介到底怎么去做,我们可以定期建立一种机制进行交流和讨论。

  王静:现在也有电商恶意竞争。打着“低佣金”的广告,却用撬单的方式节约成本,他会告诉顾客,说他们的房源不多,让他们去传统中介门店去看房,然后去他们那里成交。

  王君宝:我建议通过媒体呼吁消费者,通过哪家公司,哪个经纪人,看的哪套房子,就应该认可他的服务,就在这儿成交,你的一单成交可能让从业人员维持两三个月的生活费。

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